普通消费者买房大致可分为四个阶段，即购房前准备阶段、签订认购协议阶段、签订房屋买卖合同阶段、收房阶段。在不同的阶段里存在不同的法律风险。

一、购房前准备阶段。

在这一阶段中，主要的风险来自于售房广告中的虚假宣传和对于售房主体的审查不严。

（一）售房广告中的虚假宣传

开发商对于购房者的心理都有特别研究。为了投其所好，开发商往往会在售房广告中对楼盘进行一些虚假宣传或对一些敏感内容作模糊说明。例如：“距某某大商场仅3分钟（隐瞒了时速60公里这一前提）”、“周边一公里内有地铁、幼儿园、小学、银行、邮局……（其实这些设施仅停留在规划图纸上）”、“会所、游泳池、网球场（要到下一期才施工）”等。购房者如果片面相信开发商在广告中的宣传，而在购买后如发现实际购买的房屋并不象广告上所描述的那样美妙时，则会大呼上当，这时再去跟开发商理论，则往往陷入无休止的交涉或诉讼当中，苦不堪言。

购房人不要片面相信广告中的陈述。对于广告中类似周围环境、规划中的地铁之类的描述亲自进行一下调查、核实。而对于今后才能交付的如会所、学校等配套设施则应当在购房合同中约定交付期。这样即使将来开发商不能实际交付，则其应当承担违约责任，同时在有了明确约定的情况下，即使开发商不愿主动承担责任，而必须进入诉讼程序时，也会因为约定明确而使诉讼变得简单，胜诉的把握也更大。

（二）对售房主体审查不严

售房主体审查不严，通常是指开发商无开发资格或无商品房预售许可证等房屋销售合法手续。一般而言，这样的房产在购房人支付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被宣告为无效时只能拿回本金和同期银行利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款潜逃，最后判决书上的权利也无法实现，这样购房人很可能血本无归。

按照《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，购房人应查看“五证”，即：《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，如上述文件不全，甚至存在作假的情形，则即便你非常喜欢这处房产也最好不要买。

二、签订认购书阶段。

这一阶段的风险来自于认购书中定金条款的约定。

通常房地产开发商在认购书中都有这样的条款：“购房人应当于签订认购书之日起多少日内与出售方签订房屋买卖协议，否则定金不退还。”而现实中有不少购房人会在交付定金后反悔，或由于与开发商在关于购房合同的具体条款不能达成一致而不能在约定的时间内与开发商签订购房合同。从法律上讲，如果没有特殊原因，购房人如在签订认购书后确因自身原因不愿购买所认购房屋，则开发商不退定金是合法的。但是对于由于双方不能就合同具体条款达成一致而使合同不能订立，则不能算作购房人自身原因，开发商应当退还购房者定金。

为了防范定金风险，建议购房者在签订认购书前应尽可能多看几处房产，最好不要在签订认购书后再反悔。其次在签订认购书的时候，应当尽可能将将来要签的购房合同中的关键条款如价款、面积、房屋位置等予以约定，以免将来签订购房合同时产生争议。同时有必要将“买房者应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。”写入认购书，这样如出现双方不能就购房合同达成一致，则开发商必须将定金退还给你。

三、房屋买卖合同的签订阶段

这一阶段在房产买卖中非常关键，其中存在的风险是多方面的，在此只就比较重要的情形进行一些介绍。

（一）开发商通过在合同中的约定，故意规避延期交房的责任。

在商品房买卖合同中，延期交房是比较普遍的现象之一，对此开发商理应承担违约责任。但开发商为了推卸责任，可能将一些造成延期交房的事件约定为不可抗力。按照我国法律的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等。这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力。实践中开发商通常把不可抗力的范围扩大，如把施工中遇到异常困难或者重大的事故都认定为不可抗力。从法律角度讲，这样约定没有法律依据也对购房者不公平。建议购房者对不可抗力条款一定要把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情形，并尽量将其约定在法律规定的范围内，不要扩大。

（二）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到满意的房屋，而这种机会成本的损失在文本合同中未明确规定可以赔偿，而索赔的成功率也很低。因而购房者应当在房屋买卖合同中对于开发商单方面变更房屋设计的责任进行明确约定。

（三）购房者不重视补充协议的签订。有的购房者不重视补充协议的签订，往往最终导致发生房屋买卖纠纷。实际上，补充条款约定的事项在某种程度上比房屋买卖合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。

第三，要明确如果银行按揭办不下来，双方应承担的责任。

第四，明确关于公摊建筑面积的约定，不仅要公摊的总面积，而且要约定公摊面积的具体位置。

第五，明确装修标准。如果购买的项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确约定。不要笼统的约定使用进口材料、高级材料等不明确、含糊的表述，建议明确使用材料的品牌，甚至包括颜色等。

四、收房阶段

收房时，业主对楼房是否具备使用条件，交房手续是否齐全，面积与层高是否缩减，墙面裂缝是否涉及主体结构，煤气、宽带能不能及时使用，开发商所使用的建材是否符合国家标准，电线、水管、燃气管道等设备的铺设是否规范，交房程序是否合理，物业管理费应该怎样交纳等内容应重点关注。如果购房者不注意这些细节，在入住后如发现问题则往往无法认定是开发商的责任还是购房人本身使用不当造成，则损失很难由开发商全部承担。因此我们建议，在收房时，购房者应当对上述事项认真检查，也可以请专业人士进行测试（如室内空气质量、面积等）。如发现存在问题就暂时不接收。如果问题不是很严重，也可以与开发商协商由其进行维修，但应当让开发商以书面方式确认该问题的存在，并承诺维修期间及补偿办法。

综上所述，购房人从最初看房签订认购书的预售阶段，到正式确定买房并与开发商签订《商品房买卖合同》，从验房办理入住手续到最终取得产权证，每一个阶段和步骤都可能遇到风险和陷阱。因此，广大消费者要时时小心，处处留意，除掌握一些基本的商品房交易的法律知识之外，必要时还要向律师等专业人士请教，并善于利用法律武器维权。

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